Hipoteca fija o variable

El gran dilema de las hipotecas: ¿fija o variable?

“¡Ya tengo casa!” Exclamas cuando por fin encuentras ese hogar perfecto para tu familia, pero ahora debes tomar otra decisión no menos importante: cómo pagarla. En esto la mayoría de los mortales tenemos que optar por la misma fórmula, solicitar un préstamo hipotecario.

La búsqueda de financiación para comprar vivienda suele iniciarse consultando en el banco del que ya se es cliente, pero no podrás quedarte ahí,  si no lo tienes claro, iniciarás una búsqueda más extensa y comparar con lo que te ofrecen distintas entidades. En general, todas ellas te ofertarán tres tipos de productos hipotecarios: variable, fijo y, en menor medida, mixto.

Que te concedan o no la hipoteca y con qué condiciones dependerá en gran medida de tres factores: la cantidad de dinero que solicitas, el precio de tasación del piso y los ingresos que tengas, además si cuentas con otro préstamo de cualquier índole también se tendría en cuenta para la aprobación definitiva del crédito.

Entrando en la cuestión sobre el tipo de hipoteca hemos hecho un breve resumen que compacta la esencia de cada uno de ellos:

Hipoteca a tipo fijo

Este tipo de préstamos para comprar vivienda es por el que optan quienes buscan la tranquilidad de pagar la misma cuota, es decir, no va referenciada a ningún índice hipotecario y, por tanto, el recibo mensual no varía en todos los años que dure. El interés suele ser más alto que en las variables por esa estabilidad que ofrece, eso no quiere decir que no pueda ser más rentable a largo plazo, ya que el índice de referencia de las hipotecas puede subir, o incluso dispararse, con los años. Si ya es una incógnita predecir qué pasará de un año a otro, imagina en 10, 20 o 30 años.

Hoy en día el tipo fijo está en alza, ya que las entidades bancarias están lanzando productos altamente competitivos y fuertes campañas de captación de clientes para estas hipotecas debido a la inestabilidad del euríbor, que tiene un horizonte negativo durante un tiempo y a priori les produce más riesgo y menos beneficios.

Hipoteca a tipo variable

En este caso nos encontramos ante un préstamo que va referenciado a un índice hipotecario y que normalmente en España es el euríbor. Este tipo de interés normalmente se divide en dos partes: uno o dos años con un interés fijo y a partir de entonces un diferencial más el euríbor. El diferencial será siempre el mismo y a este se le suma el valor del euríbor que es la parte que hará que nuestra cuota hipotecaria suba o baje, de la suma de ambos conceptos se obtiene el interés que vamos a pagar, es decir, el conocido TIN (Tasa de Interés Nominal). La revisión del euríbor normalmente se hace de forma anual, aunque también hay opciones en las que se hace de forma semestral, es decir, tu cuota variará cada 12 o cada 6 meses.

Este tipo de hipoteca es muy interesante actualmente ya que el euríbor está en negativo y marcando mínimos históricos, y de momento sale más rentable que el tipo fijo. Como no sabemos qué pasará en el futuro, normalmente se recomienda a quienes planean amortizar su hipoteca en un plazo no superior a 15 años, si tu idea es superar ese tiempo puede seguir siendo rentable, pero la incógnita de lo que ocurrirá al cabo de tantos años lo convierten en un producto hipotecario algo más arriesgado.

Hipoteca mixta

Esta opción nos parece la menos interesante de todas, la razón es que ofrecen un tipo fijo durante un periodo determinado de años, normalmente 10, y luego se convierte en variable. Hoy en día viendo la evolución del euríbor apostar por esta fórmula nos impediría beneficiarnos de los ratios negativos que vienen marcando y en 10 años la situación puede cambiar mucho y subir, por lo que entonces tampoco nos beneficiaríamos del tipo fijo que es cuando puede ser más rentable.

Otro factor que debemos añadir a todas estas hipotecas son las ofertas vinculantes que nos realizan los bancos. Este tipo de ofertas consisten en ofertarnos un producto determinado de la entidad que si lo contratamos nos bajará el tipo de interés a pagar. Ejemplo de ello son los seguros de hogar o vida, los fondos de inversión, los planes de pensiones, las tarjetas de crédito o débito… Aquí cada banco ofrece unos u otros productos, o puede que ninguno, pero tenemos que tener en cuenta que normalmente son más caros que si los contratamos en otras empresas externas, por lo que habrá que calcular si nos sale rentable la bajada de interés al tener que contratar una o varias ofertas vinculantes que son las que darán como resultado esa rebaja.

También hemos de considerar antes de firmar un préstamo para la compra de vivienda los gastos y comisiones que aplica cada banco, por ejemplo, las comisiones de apertura, de cancelación o de amortización. Estos costes unidos al TIN nos darán como resultado la TAE (Tasa Anual Equivalente), es decir, un porcentaje que nos viene a decir el coste real del préstamo. Por este motivo es más interesante fijarse en la TAE que en el TIN, ya que puede darse la casuística de que un préstamo con mayor TIN finalmente salga más económico, ya que el resto de gastos asociados son menores y compensa.  En general, debes tener en cuenta que a mayor TAE más caro te saldrá el préstamo con todo lo que conlleva.

La contratación de una hipoteca está llena de matices que sopesaremos bien, algunos son más difíciles de entender que otros. Desde nuestra inmobiliaria en Arganzuela, Futurocasa, llevamos a cabo entre nuestros clientes un asesoramiento personalizado y gratuito en materia hipotecaria, para que consigan la oferta de crédito más beneficiosa al comprar casa en Madrid con nosotros.